Ein Wertgutachten muss in Form und Umfang den im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in den Wertermittlungsrichtlinien bzw. der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelten Anforderungen entsprechen. Jede andere "Wertermittlung" stellt vielmehr eine Schätzung des Marktwertes dar und hält meist vor Gericht nicht Stand.
So unterscheidet beispielsweise das BauGB zwischen 3 standardisierten Ermittlungsverfahren die einem Wertgutachten zugrunde liegen und der Ermittlung des Verkehrswertes / Marktwertes einer Immobilie dienen:
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Anhand des Sachwertverfahrens werden für gewöhnlich Immobilien bewertet, deren Nutzung vorwiegend privater Natur sind. Es werden also keine Mieten (Erträge) damit erzielt bzw. diese Mieterträge stehen bei der Nutzung nicht im Vordergrund (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung).
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren ist das Gegenteil der Fall. Die Hauptaufgabe der Immobilie besteht darin, Mieterträge zu erwirtschaften. Im Zuge des Verfahrens wird hauptsächlich die Höhe und Nachhaltigkeit dieser Erträge bewertet. Selbstverständlich fließen bei beiden Verfahren auch der technische Zustand und die Ausstattung, sowie Größe und Wert des Grundstücks mit ein. Auch Bauschäden und Mängel werden detailliert aufgeführt und mit zu erwartenden Kosten zur Beseitigung benannt.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren stellt, wie bereits der Name vermuten lässt, einen Vergleich zwischen ähnlichen Objekten an. Abweichungen zum Vergleichsobjekt, dessen Wert bekannt ist, führen zu Zu- oder Abschlägen im Wert. Abweichungen liegen immer vor. Selbst zwei identisch geschnittene Wohnungen gleicher Ausstattung weichen zumindest in der Lage im Gebäude voneinander ab. Dies kann zu beträchtlichen Unterschieden führen. Stellt man sich vor eine Wohnung liegt im 2. Stock, die Vergleichswohnung im 5. Stock und das Gebäude verfügt über keinen Aufzug! Was aber wäre, wenn Sie vom 5. Stock aus Wasserblick hätten?
Als Immobilienfachwirt mit einer Zusatzqualifikation zum Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK/WAK) und langjähriger Berufserfahrung im Bereich der Immobilienwirtschaft stehe ich Ihnen hier gerne beratend zur Seite. Gerne stehe ich Ihnen für ein unverbindliches, persönliches Gespräch zur Verfügung. Rufen Sie mich einfach an!
